최근 부동산 투자 중에서도 다가구 주택 경매에 많은 관심이 있습니다. 특히나 경매 물건으로 다가구 건물을 생각하고 있는데요, 제가 느낀 매력적인 점들을 여러분과 공유하고자 합니다.
1. 다가구 주택의 정의
다가구 주택은 주택 건축법상 단독주택으로, 전체 건물의 소유주가 한 명인 구조입니다.
다음과 같은 특징이 있습니다:
- 주택 건물 바닥 면적: 660제곱미터 이하
- 세대 수: 19세대 이하
- 층 수: 3개층 이하
반면, 다세대 주택은 여러 소유자가 존재하는 공동주택으로, 각 호실이 개별 등기가 가능합니다. 이러한 차이점은 다가구 주택의 소유권이 단일화되어 있다는 점에서 세금에서 유리하고, 수익률과 관리에 용이성이 있습니다.
2. 다가구 주택의 장점
2.1. 안정적인 월세 수익
다가구 주택은 여러 세대에 임대할 수 있어 월세 수익이 안정적입니다. 특히 에어비앤비와 같은 단기 임대 운영을 한다면 수익을 극대화할 수 있습니다. "전세사기"의 여파로 다가구에 전세 임차인이 들어오는 비율이 줄어든 반면 월세 금액의 증가가 이뤄지고 있어 수익을 더욱 끌어올리기 위한 고민이 필요한 시점입니다. 하지만 불황이 지속되고 있는 상황인지라 여전히 상업용 건물에 비하면 안정적인 수익을 주는 물건이라 할 수 있습니다.
2.2. 세금 혜택
다가구 주택은 1주택으로 등록할 수 있어 세금 면에서 유리합니다. 취득세 면에서도 유리한데 만약 다가구 건물 1채만 보유한다면 1 주택자로서 월세에 대한 세금도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 큰 장점이 됩니다.
2.3. 공실 리스크 감소
상업용 건물에 비해 다가구 주택은 공실 리스크가 적습니다. 상업용 건물을 유동 인구의 증감이나 외부 변수에 매우 큰 영향을 받는 반면 주거용 건물인 다가구 주택은 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게 매력적인 선택입니다.
3. 경매에서의 이점
3.1. 저렴한 가격
경매를 통한다면 다가구 주택을 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회가 많습니다. 이는 초기 투자 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.
3.2. 다양한 대출
"경락잔금대출"을 이용할 수 있음은 큰 장점입니다. 법원에서 매겨지는 감정가는 채권회수를 목적으로 하기에 일반 감정보다도 해당 시점에 후하게 매겨지는 것이 사실입니다. 따라서 대출은 감정가를 바탕으로 한도가 매겨지는 것이므로 훨씬 큰 비중의 대출 실행이 가능합니다. 또한 그 대출의 방식도 가계 대출만이 아닌, 사업자 대출이 가능하기에 투자자의 필요에 맞는 맞춤형 대출 상품을 선택할 수 있어 유리합니다.
4. 다가구 주택 선택 시 고려사항
다가구 주택을 선택할 때는 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다:
- 수요 높은 지역: 다가구 수요가 많은 지역의 물건을 선택해야 합니다. 수요 계산없이 매입을 선택하면 공실 리스크에 그대로 노출될 수 있습니다.
- 주차 가능 여부: 지방의 경우, 주차가 가능한 건물이 중요합니다. 지방은 서울과 비교했을 때 대중교통만을 이용하는 것은 매우 불편한 측면이 많으므로 주차할 공간이 없거나 부족한 점은 임차 수요 감소로 직결됩니다.
- 용적률 확인: 일반주거지역의 용적률을 확인하여 높은 건축 가능성을 가진 물건을 선택해야 합니다. 최소 2종이상의 물건을 선택해야 합니다.
- 재건축 가능성: 재건축이 가능한 건물을 선택한다면 장기적인 투자 가치를 높일 수 있습니다.
- 엘리베이터 상태: 엘리베이터가 있는 경우, 그 상태를 점검하고 너무 노후되었거나 사용 불능인지 여부를 반드시 체크해야 합니다.
5. 경매 시 중점적으로 봐야 할 점
경매로 다가구 주택을 구입할 때는 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다:
- 권리 분석: 권리관계 및 법적 문제를 철저히 분석해야 합니다.
- 수익률: 예상 수익률을 꼼꼼히 계산하여 투자 가치를 평가해야 합니다.
- 명도 및 수리: 임차인 명도와 건물 수리 상태를 체크해야 합니다.
결론
다가구 주택 경매는 안정적인 수익과 관리의 용이성 등 여러 장점으로 많은 투자자들에게 매력적인 선택입니다. 특히, 에어비앤비 같은 단기 임대를 통해 높은 수익을 추구할 수 있는 기회를 제공합니다. 여러분도 경매를 통해 저렴하게 다가구 주택을 확보하고, 성공적인 부동산 투자 경험을 쌓아보는 건 어떨까요?